01 卖房给消费者而无法要求中介费

2024年8月06日，德国科隆高等法院在一项判决中认定在房地产买卖过程中，由于房屋中介对于房产的描述前后矛盾以及其他失误导致中介费请求无效，档案号：24 U 32/24。也就是说，由于房屋中介自己的描述失误最终的结果导致他无法收取中介费。

具体案情是这样的，房屋中介作为本案的原告，购买房产的两位买家作为本案的被告。在一个房屋买卖中，房屋中介在该房产在宣传册的标题中被称为“宏伟的双户住宅”„Imposantes Zweifamilienhaus“，但在“住宅类型”一栏下，卖方却选择了“单户住宅（独立式）”„Einfamilienhaus (freistehend)“这一术语。此外，在原告自由撰写的房产描述中写道：“这座带有附属住宅单元的独立式单户住宅 […] 于1985年由现业主首次入住。约270平方米的居住面积分布在3个楼层，设有4间卧室、3间浴室和一个位于建筑后侧的带顶露台。房屋旁有一个可停放两辆汽车的大型车库。”宣传册中的图片展示了该房产的楼梯间，其中通往各层居住空间的连接门均装有简单的门把手。对于客观的观察者而言，这些情况表明此处出售的是一座单户住宅。2023年1月13日，买卖双方在公证处签订了买房合同。2023年1月19日，买方认为作为消费者可以无理由撤消合同。2023年1月23日，房屋中介向买方开出了双户住宅相关的的中介费帐单，2023年2月27日，房屋中介宣布之前的双户住宅相关的的中介费帐单无效，同时向买方开出了单户住宅相关的的中介费帐单。

法院最终认定，房屋中介败诉。德国《民法典》第656a到第656d这四项条款是专门保护消费者的，只有在住宅和单户住宅的情况下适用。由于房屋中介对房屋的描述矛盾界定不清，导致消费者保护条款适用。根据德国《民法典》第656c条，如果房屋中介为买卖双方同时工作的话，那么必须向买卖双方同时要求中介费，不能只向买卖其中一方索要。在本案中，房屋中介仅仅向买方单方面要求中介费而从没有向卖方要过。这种情况下，房屋中介的中介费请求不成立。

本案中，房屋中介和买方签订的中介合同并不是以文字形式确认的。这样的话，也不符合法定要求。房屋中介只是单方面将中介合同通过电子邮件形式发给买方，买方并没有回复确认。这样的话，双方没有形成意思表示一致的合同。

最后，最致命的一点是中介合同是通过电子形式签订的，这种情况下买方作为消费者可以在房屋中介明确告知消费者该权利的14天内无理由撤销合同。由于房屋中介无法证明在何时告知消费者该权利，因此买方于2023年1月19日撤销合同并没有过期。